2020下半年房价的宝贵看法和建议

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2020下半年房价的宝贵看法和建议


开篇之前,我们先来看一个故事:


小李爬楼梯,非常辛苦地上到20楼,他满头大汗,扶着墙壁喘气,这时有一个人端着咖啡走过来,静静地看着窗外的景色。小李跑过去问他:你是怎么上来的?那个人说:坐电梯。


其实积累财富也存在难易程度不同的两种方式,有些人996加班挣些辛苦钱,十年攒不下100万,而有些人一旦有钱就买资产,随着通胀不断增加,资产价格不断上涨,短短几年所赚的钱就是别人上班十年的收入。


为什么有人可以这么轻松的积累财富?因为中国的财富转移一直存在一个BUG(漏洞),并且一直无解。
 
 • 通货膨胀会促使实物资产升值,基本正相关,且不可逆。
 • 钱越来越不值钱,所以债务会不断稀释,借债的人会越来越轻松


财富转移(抢劫)的是持有现金的人,钞票是一定会稀释的。只是不同时期表现出来的时间点和周期长度有一点出入而已,无非就是早2年和晚2年的区别。


面对纸币这个一定会贬值的系统性漏洞,作为一名正常的人最应该做的一件事情,就是不断囤债买资产。


借债贷款买房本质是做空人民币, 利息成本低于货币贬值速度,相当于套利。只要这个系统不垮,赚钱套利的机会就一直存在。但是明白了宏观层面的漏洞,还不足以让你能够实实在在地买到好房,实现资产增值。


你还必须知道一些“术”的层面的方法和策略。为了帮助大家在2020年下半年买到好房,我写了这篇极具实操性的文章,希望您耐心阅读并转发亲友,一定受益匪浅。



01

适度负债是家庭资产增值最稳妥的途径



过去十几年,没有房子的人都会义愤填膺地说:这个社会,用30年来还房贷,人生还有什么意义。


有房子的人会告诉他:你工作这么多年了,连一套房都没有,人生还有什么意义。这么多年来,房子一直在升值,它害了你吗?我的房子都涨了几百万了,你之所以没有及时富起来,是因为不买房。

2020下半年房价的宝贵看法和建议


勤劳不能致富,负债买资产才能让你致富,这是这个时代的底层生存逻辑。勤劳,仅仅可以满足你的温饱,致富是不可能的,如果勤劳可以致富,那么富士康的日夜加班工人早就富起来了。


老板能给你的工资,只是刚好够你活下去。绝对不会轻易让你富有起来,让你有能力反抗他。他要确保,你明天还会为他卖命。


其实关于人生财富的增长,一直存在着下面这个规律,每个人进入社会后的赚钱逻辑,从下往上升有一个阶梯:

 
1. Efficiency (用勤奋赚钱)
2. Special Skills (用差异化赚钱)
3. Influence(用影响力赚钱)
4. Risk(承担风险赚钱)


清华北大等名校普通专业毕业生一个月起薪1万,错的不是社会,因为他的赚钱逻辑是第一层,依靠勤奋赚钱。中国学位房是稀缺的,但是大学文凭是泛滥的,所以学位房很贵,而大学毕业生工资很低。


人工智能、互联网程序员毕业生起薪3万+不奇怪,因为他们的赚钱逻辑是第二层。差异化的人才很难找到,所以他们的起薪特别高。


抖音、快手的网红,明星年入千万很正常,因为他的赚钱逻辑是第三层。他们有广泛的影响力,能够触达大量的消费群体,最近爆红的明星肖战,他一首新歌仅收费3元钱,但是有3000多万人购买了这首歌,收入1个亿。


张磊、沈南鹏、段永平们等投资大佬,他们的赚钱逻辑在第四层。他们赚的是风险概率的钱,同一个赛道上的前五名公司都投资几千万,只要其中有一个公司跑出来,能够成功上市,就能斩获数百倍回报,所赚的钱就足以把另外四个投资失败的公司所亏损的钱完全覆盖了,而且还能赚到盆满钵满。


作为一个普通工薪族,上班赚的是勤奋的钱,保住温饱是没问题的,但是想致富就必须开启投资之路了。在持续通胀之下,负债买房投资是一个不错的途径。但是房子也不是随便就能买的,我们需要注意一些基本原则。



02

买房先挑对城市



买房子相当于买一座城市的股票,享受和城市一起成长的过程。


工业化以来,人类聚集程度是一直上升的,只有人挤在一起,才能创造出大量的高端服务业。


世界上目前最大的城市圈是东京都市圈,1.34万平方公里,人口3700万,占日本人口的29%。相比于中国,人口集中度还不够,中国的城市太分散了,随着社会的发展,很多县城会逐渐消亡。这些城市的房价毫无发展潜力可言,衰退无可避免。


而一、二线城市,人口将进一步上涨,目前二线城市普遍开始送户口抢人,三四线城市根本没有留人的竞争力,持续被抽血,年轻人跑了,剩下一些老人和留守儿童,房价长期慢涨。


2019年年尾,一座叫做鹤岗的城市进入了全国人民的视野。这座与俄罗斯隔江相望的边境小城,有着100万左右的常住人口,一年中有一大半时间都处在冬季,温度在零度以下。但让这座城市声名鹊起的,却是一篇来自百度贴吧的文章——《流浪到鹤岗,我五万块买了套房》。


其实在国内,有着不少比鹤岗房价更为便宜的城市,比如甘肃的玉门,因为石油资源枯竭,人口大量流失,导致当地的一套80平米的房子不过数千元。另外还有宁夏的石嘴山、黑龙江的双鸭山、山西的朔州,因为产业衰竭,人口外流,整个城市的房价如同白菜价一般。


而在当下,有更多的三四线城市,正因为产业的衰竭和人口的外流,走向上述城市的这些道路。今天的鹤岗,可能是越来越多三四线城市的未来。在人口加速外流的情况下,想让这个进程逆转,无疑是痴人说梦。


比如作为广西省第三大人口大市的贵港,人口的流出情况便让人触目惊心。在统计局的数据里,贵港户籍人口达554.89万,常住人口却只有433.20万,这意味着流出人口高达百万。这些外流人口,除了流向本省的南宁,还有的去了珠三角城市。在这些城市打工,对他们来说意味着更高的收入。


除了贵港,河南的信阳也是一个例子。比起贵港来,流失人口更为惊人,高达230万之巨,占全市人口的四分之一。这些信阳人外出的原因也是相差无几,虽然本地城市适宜生活,但缺少能提供给他们的就业机会,为了就业,不得不外出务工。


在诸多三四线人口大量流失的同时,一线和新一线开始了新一轮的人口争夺战:不但纷纷降低落户门槛,还就业送补贴、优惠租房买房、扶持创业政策。以成都为例,更是拿出了上亿的财政资金来吸引人才。


三四线的未来,冥冥之中早已注定。在今年国家发改委公布的文件里,更是提到了收缩型城市这个概念。如果单纯以人口流失这一项数据统计,那么,中国有三分之一的国土人口密度正在下降,有180个城市正在人口流失,成为所谓的收缩型城市。人口从三四线流入一线新一线,正成为我们经历的历史进程。



03

笋盘策略和地段潜力



每一套笋盘的背后都是一个悲惨的故事:


有些老板经商一时周转不过来,急需资金,不得不8折卖房。


前些日子某套房有个人跳楼了,业主不想住这里了,于是大幅降价卖房。


最近,某个官员出事了,他家庭名下多套住房急于变现,转移资产,价格很便宜,但是交易到中途可能会被司法查封……


还有,听说郊区有个开发商资金紧张,需要回笼资金,拿了几十套特价房出来卖,价格很便宜,但是开发商有跑路的风险……


关键是房价都打了8折,便宜了那么多,你还敢不敢买?


所以,笋盘不仅仅是一种策略,它更是投资的一种勇气。在竞争激烈的市场,弱者有时不是凭借策略超越别人,而是勇气。


这种勇气,关乎眼界和操盘能力。


买笋盘在于普通购房者看来有时像叶公好龙,笋盘真来到跟前了,他又不敢买了。


其实,一切的投资都是用风险置换收益,最大的收益是风险本身。在古代什么回报最大?对,造反做皇帝,但是它也是风险最大的,一旦失败就要株连九族。你敢么?


明白了回报与风险的关系,你是不是对笋盘没那么执着了。


对于刚入楼市的普通人而言,买到平稳上涨的资产已属不易,千万不要盲目追求笋盘,须知笋盘也是选人的,不是高手玩不转。


大部分资深投资者身后都有企业支撑,或来自金融行业。短时间可以调集2000万以上的现金,保证笋盘出现时能即刻下手,吃尽行情。


既然这样,与其去捕捉飘忽不定的笋盘,不如买入持续发展的地段,哪怕当时买贵一点,只要拿稳了,随着板块的利好落地以及购房政策一放开,必定大涨。


世人投资多用机巧,我偏爱稳拙。这个风格有点像曾国藩的打仗作风:结硬寨,打呆战,不寄望险中求胜,只求步步为营。


作为起步阶段的普通购房者,也应该如此,那么哪些地段是最有潜力的呢?


房子值钱的是配套而不是砖头,那些现在配套不好,而规划好,政府在加大投资进行建设区片的房子,未来大概率配套会变好,这样的房子的涨幅会最大。


一个片区形成了地铁或主干道网络是它即将爆发的前提,而随着学校、商业配套等等全部落成,涨幅将迎来最猛烈的一波。


拉开一个城市的地图,顺着城脉发展方向,再看看交通规划和学校、商业配套利好,大抵能判断出这座城市最有爆发力的板块。


有时,你最看不起的板块,它涨起来最厉害,因为投资是靠观念偏差赚钱的,如果人人都看好,价格早就高到天上去了,还谈什么利润?


所以要在别人不敢下注的地方大胆下注,长期持有,等待一个时机,一局翻盘,赚个大满贯。


2020下半年房价的宝贵看法和建议


具体如何判断潜力地段呢?一般来说,看三样东西,一是城市高楼,二是该城市最好的那几间小学所在地,三是政府所在地。


第一个是该城市高楼特别多的地段,那里土地一定非常昂贵,寸土寸金,只能用来发展金融、银行、保险、互联网,人工智能等高端第三服务业,这些从业人群收入高且较为稳定,那么周边3-10公里的楼盘,一定是他们的置业第一选择。所谓花钱买时间,有钱当然住得离公司近一点好,所以这个范围的房价基本是这座城市的顶点,会一直领涨市场,例如广州的珠江新城,深圳后海深圳湾,成都金融城大源等等。


第二个是这座城市最好的那几间小学附近,中学作用不大,因为中考是要考试的,凭分数读高中,所以只看优质小学附近。


中国的家长在变态的教育资源竞争之下,会集体把房价推到变态的高度,为什么呢?因为中国炒房最厉害的就是家长。


投资客看到房子涨了可能三五年就卖了,但是家长不是,他们一旦买入,孩子不读完九年义务教育都不卖出,一买就摁死九年!这就导致优质学位房极少挂牌出售,房源供应稀缺,价格就会涨到绝大部分人目瞪口呆的程度。


如果这个时候,你进去插一脚,投资学位房,放心,十套房之中有九个是家长,他们会帮你抬轿子,把房价拉到很高的位置。


最后一个是政府所在地。任何一个城市的政府所在地都不会差到哪里去,因为它是城市的门面。看看深圳光明区政府、宝安区政府所在地,体育场馆,图书馆,艺术馆,医院,优质学校,几乎全区精华都集中区政府附近了,将来房价还会低么?


政府作为规划者,固然考虑到了公务员的利益,所以好东西一定就在政府所在地,闭着眼买都不会错。


另外,公务员的收入稳定,公积金额度高,他们的购买力也是一股不可忽视的力量,极容易助推楼市价格上涨。


经历和思维就是最大的财富,这么多年的成败得失令到我知道,精力和资金该怎么投入以及进入的时机,什么是垃圾,应该远离;什么是好东西,应该尽早买入。


这些年来,很多人但凡砸在错误道路上的资源都回不来了。我想说:他们不是不努力,而是不懂下注。


时代发展,是一个快速二进制的过程,大量的财富向少数人集中。有时一个明智的选择,决定了一个人财富增量的80%权重。


在这个世界上,极少有人像我这样跟大家说一些很真的话,一些血泪积累下来的购房经验。


很多人,也许五年以后才能知道,选择错了是如何回不了头的痛苦。很多人,也许五年以后才能知道,在买房投资上,遇到一个贵人的提点,有时可以赚到十年的工作收入。


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